Як правильно укласти договір оренди житла: поради юриста

Оренда квартири або будинку часто починається з довіри. Орендодавець показує житло, орендарю все подобається, сторони швидко домовляються про суму, дату заселення та передають ключі. На перший погляд здається, що головне — просто вчасно платити оренду і не створювати проблем.

Але на практиці більшість конфліктів між орендодавцем і орендарем виникає саме через те, що важливі умови не були нормально прописані в договорі.

Юридичний відділ Агентства безпеки «Камрат» пояснює, на що потрібно звернути увагу перед підписанням договору оренди житла та які пункти краще зафіксувати письмово одразу, а не залишати “на словах”.

Чому договір оренди житла потрібно укладати письмово

Договір оренди житла — це не просто формальність. Це документ, який визначає права та обов’язки сторін, порядок користування житлом, суму оплати, строки проживання, умови повернення застави та підстави для розірвання домовленостей.

Усні домовленості можуть працювати лише до першого конфлікту. Коли виникає спір щодо оплати, пошкодженого майна, комунальних платежів, повернення застави або виселення, саме письмовий договір допомагає зрозуміти, про що сторони домовилися насправді.

Тому перед заселенням варто не просто “домовитися”, а уважно перевірити текст договору і переконатися, що в ньому є всі важливі умови.

Дані орендодавця та орендаря

У договорі потрібно повністю зазначити дані сторін. Йдеться не лише про прізвище, ім’я та по батькові, а й про паспортні дані, реєстраційний номер облікової картки платника податків, адресу проживання або реєстрації та контактний номер телефону.

Це важливо для того, щоб у разі спору було зрозуміло, хто саме є стороною договору. Якщо в документі зазначені неповні або неточні дані, надалі можуть виникнути складнощі з ідентифікацією особи, направленням письмових повідомлень або захистом своїх прав.

Орендарю також варто перевірити, чи справді орендодавець має право передавати житло в оренду. Якщо квартиру здає власник, бажано побачити документ, який підтверджує право власності. Якщо житло здає представник власника, потрібно перевірити його повноваження.

Опис об’єкта оренди

У договорі потрібно чітко прописати, яке саме житло передається в оренду. Варто зазначити повну адресу квартири або будинку, площу, кількість кімнат, поверх, стан житла, наявність меблів, побутової техніки та іншої комплектації.

Особливо важливо описати те майно, яке передається разом із квартирою. Наприклад, холодильник, пральна машина, телевізор, кондиціонер, бойлер, меблі, сантехніка, кухонна техніка та інші речі. Якщо цього не зробити, після завершення оренди може виникнути спір: що саме було в квартирі, у якому стані це передавалося і хто відповідає за пошкодження.

Окремо варто зробити фото- або відеофіксацію стану житла на момент передачі. Це дуже простий, але корисний крок. На фото або відео бажано зафіксувати загальний стан квартири, стіни, підлогу, меблі, техніку, санвузол, кухню, вікна, двері, лічильники та інші важливі деталі.

Найкраще оформити акт приймання-передачі житла і додати до нього перелік майна та фотофіксацію. Це допоможе уникнути спорів після завершення оренди, коли одна сторона може стверджувати, що пошкодження вже були, а інша — що вони з’явилися під час проживання.

Строк оренди

У договорі потрібно зазначити дату початку та дату закінчення оренди. Це дозволяє чітко розуміти, на який період житло передається орендарю і коли сторони мають або продовжити домовленості, або завершити орендні відносини.

Також бажано одразу прописати, що відбувається після закінчення строку договору. Наприклад, чи може договір бути продовжений автоматично, чи потрібно підписувати нову угоду, за який строк сторони мають попередити одна одну про бажання продовжити або не продовжувати оренду.

Якщо ці умови не прописані, наприкінці строку можуть виникнути непорозуміння. Орендар може розраховувати на продовження проживання, а орендодавець — на звільнення квартири або підвищення орендної плати.

Розмір орендної плати

У договорі обов’язково потрібно вказати суму орендної плати, валюту, дату щомісячної оплати та спосіб передачі коштів.

Якщо оплата здійснюється готівкою, бажано кожного разу підтверджувати передачу грошей розпискою або іншим письмовим підтвердженням. Якщо кошти перераховуються на банківську картку або рахунок, у призначенні платежу варто зазначати, що це оплата за оренду житла за конкретний місяць.

Також бажано прописати, чи може змінюватися розмір орендної плати, за яких умов і за який строк орендодавець має попередити орендаря про таку зміну. Якщо цього не зробити, підвищення ціни може стати причиною конфлікту.

Застава та інші платежі

Один із найчастіших спорів при оренді житла — повернення заставної суми. Тому в договорі потрібно чітко прописати розмір застави, порядок її внесення та умови повернення після завершення оренди.

Варто зазначити, у яких випадках орендодавець має право утримати заставу повністю або частково. Наприклад, якщо орендар пошкодив майно, не сплатив комунальні платежі, залишив борг за оренду або не виконав інші умови договору.

Водночас орендарю важливо, щоб у договорі було прямо вказано: якщо житло повертається у належному стані, боргів немає, а всі умови виконані, застава має бути повернута.

Окремо потрібно прописати комунальні платежі. Не варто обмежуватися фразою “комунальні оплачує орендар”. Краще чітко зазначити, які саме платежі сплачує орендар, а які залишаються за орендодавцем. Це може стосуватися електроенергії, води, газу, опалення, інтернету, утримання будинку, охорони території, паркування або інших платежів.

Також бажано зафіксувати показники лічильників на момент передачі житла. Це допоможе уникнути спорів щодо того, хто має оплачувати попередні борги або споживання до моменту заселення.

Права та обов’язки сторін

У договорі потрібно детально прописати права та обов’язки орендодавця і орендаря. Це стосується користування житлом, збереження майна, дотримання правил проживання, оплати оренди, комунальних платежів, ремонту та відповідальності за пошкодження.

Важливо зазначити, чи можуть у квартирі проживати інші особи, окрім орендаря. Якщо це не обговорити, може виникнути ситуація, коли житло фактично використовує не одна людина, а кілька осіб, про яких орендодавець не знав.

Окремо варто прописати питання домашніх тварин. Якщо орендодавець не заперечує проти проживання з твариною, це краще зазначити в договорі. Якщо тварини заборонені, така умова також має бути чіткою.

Також потрібно врегулювати порядок ремонту. Наприклад, хто відповідає за поточний ремонт, хто оплачує ремонт техніки, що робити у разі аварії, протікання, поломки сантехніки або пошкодження майна.

Чи може власник приходити у квартиру під час оренди

Це питання часто стає причиною конфліктів. Орендодавець вважає, що квартира його, тому він може приходити будь-коли. Орендар, у свою чергу, вважає житло своїм тимчасовим місцем проживання і не хоче неочікуваних візитів.

Щоб уникнути спорів, у договорі потрібно прямо прописати, чи має орендодавець право відвідувати квартиру під час оренди, як часто і за яких умов.

Найкращий варіант — передбачити, що власник може оглядати житло лише за попереднім погодженням з орендарем, у розумний час і без порушення права орендаря на спокійне користування житлом.

Винятком можуть бути аварійні ситуації, коли існує ризик пошкодження майна, затоплення, пожежі або іншої небезпеки. Але навіть такі випадки бажано прописати окремо.

Умови дострокового розірвання договору

У договорі потрібно зазначити, у яких випадках він може бути достроково розірваний. Також важливо прописати, за який строк одна сторона має попередити іншу про розірвання.

Наприклад, сторони можуть домовитися, що орендар має попередити орендодавця за один місяць до виїзду, а орендодавець — за такий самий або інший строк до припинення оренди.

Також потрібно передбачити наслідки дострокового розірвання. Чи повертається застава, чи утримується частина коштів, що відбувається з передоплатою, як оплачуються комунальні платежі, у який строк орендар має звільнити житло і передати ключі.

Якщо ці умови не прописані, кожна сторона може тлумачити ситуацію на свою користь.

Безпека житла під час оренди

Оренда житла — це не лише питання грошей і документів. Це також питання безпеки. Орендарю важливо розуміти, у якому стані двері, замки, вікна, електропроводка, газове обладнання, сантехніка та інші елементи житла.

Орендодавцю, у свою чергу, важливо бути впевненим, що його майно використовується належним чином і не наражається на зайві ризики.

Перед заселенням варто перевірити замки, домофон, сигналізацію, якщо вона є, стан вхідних дверей, балкона, вікон, електрики та газового обладнання. Якщо житло розташоване у будинку з охороною, відеоспостереженням або контролем доступу, ці умови також можна зазначити в договорі або акті передачі.

Фахівці Агентства безпеки «Камрат» наголошують: зрозумілий договір, належна фіксація стану житла і продумана система безпеки допомагають уникнути багатьох конфліктів між власником і орендарем.

Коментар юридичного відділу «Камрат»
Юридичний відділ Агентства безпеки «Камрат» рекомендує не підписувати договір оренди житла поспіхом.

Перед підписанням потрібно уважно перевірити дані сторін, опис квартири або будинку, строк оренди, суму оплати, порядок внесення коштів, умови повернення застави, комунальні платежі, права та обов’язки сторін, порядок відвідування житла власником і правила дострокового розірвання договору.

Усе, що для вас важливо, краще одразу прописати в договорі. Домовленості “на словах” часто забуваються, по-різному тлумачаться або взагалі заперечуються.

Висновок
Правильно складений договір оренди житла захищає обидві сторони. Орендар розуміє свої права, суму платежів, умови проживання і порядок повернення застави. Орендодавець має підтвердження домовленостей, правила користування майном і механізм захисту своїх інтересів.

Перед тим як передавати гроші, ключі або заселятися, краще уважно перевірити договір і зафіксувати всі важливі умови письмово.

Це набагато простіше, ніж потім доводити свою правоту в конфлікті.

Зображення згенеровано ШІ та має ілюстративний характер.

Автор статті:
Начальник юридичного відділу Агентства безпеки «Камрат» Тетяна Мамонт